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Altersvorsorge

Ist die Leibrente für jeden geeignet?

Mit Hilfe der Immobilien-Leibrente ist es möglich, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen und dennoch weiter in der Immobilie zu wohnen.


Das eigene Zuhause – viel mehr als nur eine Immobilie! (Bild: kalhh / Pixabay)
  • 1. Juli 2021, 15:08h, noch kein Kommentar

Um für das Alter vorzusorgen, gibt es mit Riester und privaten Rentenversicherungen eine Vielzahl an Möglichkeiten. Zählt man zu den glücklichen, die Wohneigentum besitzen, so kommt mit der Leibrente eine weitere hinzu. Sie ermöglicht es, ein Leben lang im Eigenheim wohnhaft zu bleiben und einen monatlichen "Zusatzverdienst" zu erhalten. Doch was hat es damit auf sich?

Was ist die Leibrente?

Unter einer Leibrente versteht man gleichbleibende Bezüge, die der Bezugsberechtigten Person (Eigentümer*in) auf Lebenszeit gezahlt werden. Mit Hilfe der Immobilien-Leibrente ist es möglich, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen und dennoch weiter in der Immobilie zu wohnen.

Die Käufer*innen zahlen den Kaufpreis in wiederkehrenden, gleichbleibenden Teilzahlungen monatlich ab. Umgangssprachlich wird diese Altersvorsorge auch als "Rente aus Stein" bezeichnet.

Das Wohnrecht ist an die Lebensdauer des Rentenempfängers geknüpft und bleibt bestenfalls bis zum Todeszeitpunkt bestehen. Der Vorteil – je länger man lebt, desto länger werden die Bezüge gezahlt. Senior*innen erhalten so eine gute Planungssicherheit.

Wird im Vertrag jedoch eine bestimmte Laufzeit festgelegt, so müssen die ausstehenden Zahlungen bis zum Ende der Laufzeit an die Erben der Verkaufenden getätigt werden. In diesem Fall spricht man aber eher von einer Zeitrente. Experten raten von dieser Möglichkeit ab, schlimmstenfalls muss im höchsten Alter die Immobilie verlassen werden oder man erhält keine Rentenzahlung mehr.

Augen auf bei der Vertragsgestaltung

Der Hausverkauf gegen Leibrente muss notariell beurkundet werden. Im Kaufvertrag werden die Höhe der Leibrente sowie das lebenslange Wohnrecht festgehalten. Häufig wird auch eine höhere Einmalzahlung zu Beginn vereinbart.

Da Käufer*innen im Grundbuch eingetragen werden, sind diese ab dem Moment der Unterschrift auch zuständig für die Instandhaltung der Immobilie und die Zahlung der Grundsteuer. Vorherige Eigentümer*innen werden nun zu Mieter*innen und müssen für laufende Kosten wie Strom, Heizung und weitere Nebenkosten aufkommen.

Ist es Käufer*innen oder deren Erben im Verlauf der Jahre nicht mehr möglich die Leibrente zu zahlen, so wird die Immobilie zwangsversteigert oder rückabgewickelt. Diese Modalitäten sollten zu Vertragsabschluss geklärt sein.

Außerdem sollte ein Nießbrauchsrecht im Grundbuch werden. Dies ermöglicht das Recht jeglicher Nutzung und somit die Weitervermietung, falls die Eigentümer*innen nicht mehr in der Lage sind das Objekt zu bewohnen.

Wann lohnt sich eine Leibrente?

Ob sich die Leibrente lohnt, lässt sich nicht pauschal beantworten.

Vielmehr muss man das zu erwartende Renteneinkommen, den Wert der Immobilie und natürlich auch die persönliche Situation betrachten.

So oder so sollte die Immobilie (weitgehend) schuldenfrei sein und die Eigentümer*in über 65 Jahre alt. Vorab muss sich die Frage gestellt werden, ob wirklich bis zum Lebensabend im Eigentum gewohnt werden möchte. Manchmal bietet sich ein Umzug in eine günstigere Mietwohnung oder ein betreutes Wohnen eher an.

Insbesondere für Rentner*innen die kinderlos sind oder eine geringere Rente haben kommt dieses Modell in Frage. Zudem geben immer weniger Banken einen Kredit für notwendige Renovierungen oder altersgerechte Umbauten an ältere Mitbürger. Diese Maßnahmen kann der neue Eigentümer nach Rücksprache finanzieren.

Berechnung der Leibrente

Um die Höhe der Leibrente zu berechnen, müssen der Wert des lebenslangen Wohnrechts (anhand der statistischen Lebenserwartung) sowie der Verkehrswert der Immobilie bestimmt werden. Letzterer gibt an, zu welchem Preis das Eigentum veräußert werden kann. Einen realistischen Preis kann ein unabhängiger Gutachter gemäß §194 BauGB bestimmen.

Nun werden Verkehrswert und lebenslanges Wohnrecht miteinander verrechnet.

Experten wie finanzen.de beraten individuell und evaluieren gemeinsam die Vor- und Nachteile. Auf die Leibrente fallen auch Ertragssteuern an. Wie hoch diese sind, hängt von den Einkünften und dem Renteneintrittsalter ab.

Was ist eine Umkehrhypothek?

Die Umkehrhypothek ist ein alternatives Modell zur Immobilienverrentung und wird oft im gleichen Zuge mit der Leibrente genannt.

Jedoch schließen Eigentümer*innen hier einen Kreditvertrag mit einer Bank oder Versicherung, anstatt mit einer Privatperson ab.

Das Haus verbleibt ebenfalls im Besitz. Die Hypothek wird in monatlichen Raten an die Kreditnehmer*in ausgezahlt. Ist die Laufzeit beendet, enden auch die monatlichen Auszahlungen und die Immobilie wechselt zumeist in den Besitz des Kreditgebers.

In Ausnahmefällen kann die angesammelte Hypothek auch zurückgezahlt werden. Dann verbleibt die Immobilie im Besitz der Eigentümer*innen.

Anders als bei der Leibrente fallen zusätzliche Abschlussgebühren und Zinssätze für das Darlehen an. Sollten Eigentümer*innen jedoch unverhofft zum Pflegefall werden, kann die Immobilie verkauft und so das Darlehen getilgt werden. (ak)